钟伟：新冠疫情对中国楼市的八点影响-5

5. 市场需求被推迟，房地产政策不会有大调整（下）

本节目为浦山讲坛第四期，录制时间为2020年3月1日

主题：新冠疫情对中国楼市的八点影响

演讲者：中国金融四十人论坛（CF40）成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

第五，房地产企业必须重新考虑对于持有型的物业推出REITS的必要性。由于受到疫情的影响，持有型的物业，包括写字楼、商场的收益受到限制。我们现在还不清楚疫情对这些集中在写字楼、商场的商业业态会带来怎样的冲击。一般来讲，商贸、零售、餐饮还是以小企业为主，中国大概有1700、1800万家的中小企业，还有8000多万家的个体商户。他们能不能够迅速地复苏，使得重新开张之后的商业、餐饮重现繁荣，还存在不确定性。因为我们一开始就讲了，整个政策和环境相对来说还是比较中性，但绝对不会有特别大的宽松。在这种背景之下，房地产企业的资金链条相对绷得比较紧，这迫使他们必须重新考虑，对于持有型的物业，推出REITS的必要性。

去年年底的时候，许多房地产企业已经在考虑对持有型的物业在海外挂牌REITS以换取现金流的事情。疫情之后，对于持有型物业占比较高的房地产企业来说，他们会有更多的热情去推动持有型的物业在海外挂牌，也许价格不是特别好，毕竟收益已经受到影响，但如果能够使企业的财务结构有所改善，尤其是现金流状况更加稳健的话，还是会有相当多的企业愿意去推动持有型的物业挂牌REITS的过程。

第六，绿色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念会有所提升。新冠疫情之前，大家买房更多地还是看房子的面积，而较少地考虑房子的品质，在新冠疫情之后，房屋的品质就会变得特别重要，房屋的位置当然也很重要，所以有可能带来就是，科技住宅尤其是居住的新风系统较好的住宅、绿色住宅以及第二居所的概念都有可能会崛起，而居住在超过千万人口的超大都市，尤其是居住在这些都市的核心区、具有超高容积率的住宅的热情可能会降低。

就住宅本身而言，我相信人们可能会更多地说，为什么要居住在特别拥挤的市中心呢？可不可以不选择这16个千万级人口的城市？不如退而选其次，选一个比如人口在500万到1000万的城市，同时选择的是绿色住宅、低密度住宅，或者在市中心即便拥有了上下班的便利、社交的便利或者拥有了豪宅，能不能在郊区再拥有第二居所？毕竟第二居所还是一个随时可以躲避城市喧嚣或者像新冠这样疫情冲击的，还算是一方可以暂时栖息的场所。所以我相信，绿色住宅、中低密度的住宅、第二居所的概念会有所提升，人们对于集中在城市繁华区的高密度住宅的兴趣可能会有所降低。所以在住宅领域，除了区域方面的变化之外，我相信对于品质要求的变化会比较多。

第七，政策对于所谓的改善型需求也许不会有那么严格的限制。毕竟我们看到，如果要在今后的一段时间维持比较正常的经济增长，使得今年全年的经济增长离6%左右的目标不太远的话，房地产还是一个特别重要的产业。那么对于房地产而言，既要带着镣铐跳舞，不超出“房住不炒”，不影响长效机制，同时又能够保持市场相对的需求是理性的，那么改善型需求是最重要的。

首次置业当然很重要，但是改善型需求也很重要。改善型需求的特点意味着这些人已经买过房，他们只是因为工作、孩子就学、老人养老等一系列的家庭需求的变化，需要重新改善自己的居住条件。在中国的一些大中城市，改善型居住已经逐渐成为住宅购置的一个主要需求。

现在的政策框架本身对首次置业是有好处的。对于首次置业之外的其它的改善型需求，政策限制还是比较多。我们要看新冠疫情之后，对于市场当中的改善型需求方面的政策限制能不能够稍有放松。

第八，房地产产业的布局可能会进一步向东南沿海迁徙。地理上的布局更偏向京广线以东，长江以南的中国东南沿海部分。之所以说中国的东南沿海的房地产市场变得比较重要，原因是：

首先，珠三角和长三角的城市群群体能够承载相对较多的人口和产业，地方政府的治理能力相对来说也强一些。

其次，医疗和教育资源相对来说也还比较好。

再者，经济实力方面有一定的活力。例如珠三角，万亿GDP以上的城市就不少，比如广州、深圳、佛山，未来可能还有东莞。长三角地区，万亿级GDP以上的城市可能会更多一些，比如南京、上海、苏州、杭州，未来还有相当多的城市比如说宁波、南通、合肥都是万亿或者潜在万亿级的城市。

所以总体而言，在新冠疫情之后，房地产的重心也跟产业的重心一样，会进一步地向东南沿海迁徙，在一定程度上加大房地产和产业整个布局的不均衡性。

这就是我们观察到的新冠疫情对中国房地产的八点影响。

房地产行业在中国还远远没有走到需要退潮的过程当中，毕竟我们整体的居住条件、城市化率还不是太高。可以这么说，中国目前8.5亿至8.6亿的城镇人口，大约有一半是住在2000年之后建成的新房，还有一半人住在2000年之前建成的老房子，这些房子离现在20多年了，居住的舒适性以及未来的卫生条件等都不是特别令人乐观。所以，由于房地产的真实需求还在，相信经过疫情之后，无论是政府、企业还是购房者，都会采取更加审慎而理性的态度。

疫情还在延续，这是一场灾难，需要政府、企业和我们一同去面对。希望我们能平平静静地、安安全全地走出这场灾难，健健康康地、重新开始社交、工作、生活、学习。